Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка

Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка

Бумагу необходимо составить и направить контрагенту, если по определенным причинам требуется досрочно прекратить съем земли. Возможность расторгнуть процесс предоставляется для срочных и бессрочных видов соглашений.

Главное основание – самостоятельное решение одной из сторон – арендодателя или арендатора. При этом, чтобы не остаться в убытке, важно ознакомиться с порядком составления, подачи и законодательной базой.

Правовое регулирование

Использовать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка необходимо руководствуясь российским законодательством. В первую очередь это статья 606 Гражданского Кодекса РФ, где рассматриваются основные положения – как, когда и при каких условиях расторгается арендный договор.

Поскольку речь идет о земельном участке, общая информация ГК РФ должна быть более конкретизирована. Поэтому помимо гражданского законодательства необходимо обратиться к земельному, а именно – статьям 39.8, 22 и 46. Первая указывает на особенности арендования наделов, вторая содержит правила съема, третья конкретно регламентирует разрыв арендного соглашения.

Прекращение и расторжение

В юридической практике часто встречаются ситуации, когда, не обладая достаточной информацией, люди путают эти два понятия. Важно понимать, что уведомлять контрагента необходимо именно в случае инициативы. Для того, чтобы верно оперировать терминами и не допустить ошибок в составлении бумаги, необходимо четко разобраться в том, что они означают:

  • Прекращение. Причинами, по которым найм перестает существовать, являются условия, заранее прописанные в договоре, подписанным арендодателем и съемщиком. Другими словами, стороны изначально согласны с ними и никаких споров относительно окончания сделки быть не может.
  • Расторжение. В процессе оформления сделки стороны заранее не предполагают, что она будет расторгнута, т.к. главной причиной этого является тот или иной вид нарушения прав. Отношения между контрагентами не прекращаются естественным путем, а расторгаются по инициативе одного из них (или обоих). К примеру, арендатор не платит собственнику земли за предоставленную услугу временного пользования.

В то же время основания для разрыва четко прописываются в тексте правового акта найма, либо делается отсылка на законодательство. В противном случае сторона, право которой нарушено, не сможет пожаловаться на действие (бездействие) контрагента в суд.

Причины для расторжения договора аренды земли

Причины для расторжения договора аренды земли

Перед тем, как уведомить контрагента о необходимости разрыва дальнейших отношений по съему земельного участка, необходимо убедиться в его правомерности. Главная причина – несоблюдение одного или нескольких условий, прописанных на бумаге.

Инициатива владельца

Основания для разрыва аренды со стороны арендодателя:

  • Эксплуатация надела с целью, которая противоречит договорному условию. Нарушение вида разрешенного использования, прописанного в кадастровом паспорте участка и соглашении.
  • Намеренная порча земли, запустение, не поддержание территории в надлежащем виде. Аналогичные действия по отношению к имуществу (постройкам и другим объектам), расположенному на территории.
  • Незаконное оформление субаренды – пересдача надела, если это запрещено в правовом акте.
  • Нарушение прав соседей, участки которых смежные по отношению к эксплуатируемому отрезку.
  • Отсутствие оплаты, просрочки или не полное погашение стоимости услуги по съему, накопление пени.

Инициатива съемщика

Когда право отправки уведомления о разрыве отношений по сделке имущественного найма принадлежит арендатору:  

  • Полное или частичное несоответствие характеристик надела, заявленным в договоре (уменьшена площадь, низкий уровень плодородия, запустение, отсутствие коммуникаций, не пригодный для посадок ландшафт и проч.).
  • Земля сдана во временное пользование сразу нескольким субъектам без их предупреждения и указания на то в документе. В большинстве случаев земельной недвижимостью пользуется одно физическое или юридическое лицо.
  • Препятствие процессу использования земли со стороны собственника.
  • По законодательству арендная плата поднимается не чаще одного раза в год. Если арендодатель увеличивает сумму чаще, контрагент вправе отказаться от продолжения съема.
  • Существенное завышение арендной платы – не соответствие реальному состоянию земли или возможностям бюджета съемщика (понижение доходов, аренда не окупает себя и т.п.).

В любом случае лучше направить уведомление и договориться о досрочном прекращении обязательств вместо того, чтобы затягивать решение, т.к. это может привести к более негативным последствиям.

Расторжение договора аренды земельного пая

Понятие земельный пай и участок в прямом понимании иногда путают – важно понять, что это разные вещи. Пай – это доля отдельного владельца в коллективной собственности. При необходимости из нее можно выделить свой участок, размер которого эквивалентен доле.

Поскольку же чаще всего такие земли располагаются в отдалении от жилья, собственники сдают паи в аренду – местному муниципалитету, в распоряжении которого имеется оборудование, необходимое для их возделывания. Взамен арендодатель получает оплату деньгами или в виде урожая. Причины и порядок расторжения такого договора аналогичны обычному имущественному найму.

Уведомление о прекращении аренды при пролонгации

Уведомление о прекращении аренды при пролонгации

Бывает и так, что в акте найма говорится о преимущественном праве пролонгации имущественного съема на новый срок и тех же условиях. Съемщик при этом может не продлевать акт в письменном виде, т.к. это происходит автоматически.

Сделка может быть прекращена по истечении срока действия по инициативе владельца. Арендодатель заранее предупреждает его о прекращении действия акта с просьбой подписать бумагу о приеме-передаче и выплатить оставшуюся арендную плату. Датой прекращения будет считаться срок окончания документа.

Право об автоматической пролонгации содержится в статье 621 Гражданского Кодекса РФ. Если собственник собирается прекратить правоотношение, но не уведомит об этом контрагента в письменном виде, найм будет считаться продленным на новый срок. Если это сделано непосредственно перед окончанием действия арендного соглашения, владелец участка вправе не указывать причины своего решения.

Для чего необходимо уведомление контрагента?

Основная цель уведомляющего акта – избежать или выиграть возможный судебный спор, который может возникнуть на почве несогласия адресанта прекратить арендное правоотношение или возместить ущерб. При решении вопроса в судебном порядке помимо иска сотрудник правопорядка потребует доказательство отправки и получения контрагентом уведомления о расторжении.

В случае простого съема надела одного физического лица у другого ситуация может быть решена и другими способами – по телефону или при личной встрече. Если согласие о разрыве достигнуто, подписывается соглашение и найм перестает действовать. Письменно уведомить контрагента целесообразно, если сделка заключена между юридическими лицами, а также если арендодателем является муниципальное образование. 

Как правильно составить уведомление?

Уведомляющая бумага – необходимый этап в случае, если разрыв производится в одностороннем порядке. Законодательство устанавливает письменную форму извещения, главным пунктом которого является причина, по которой участник сделки желает ее прекратить.

Извещение составляется в свободной форме и содержит обязательные пункты:

  • Данные получателя и отправителя: ФИО и адрес. Для юридических лиц заполняются полные реквизиты, включая наименования с указанием форм собственности, ИНН, ОРГН. Лучшим решением будет использовать фирменный бланк, где данные составителя уже указаны.
  • Сведения о действующем акте аренды (номер, дата составления, наименование сторон, полное содержание предмета правоотношения, срок действия). Обязательно указывается информация об участке – его кадастровый номер, площадь, адрес расположения и целевое использование.
  • Пункт документа, который был нарушен по мнению отправителя претензии, имеющиеся доказательства.
  • Итоговая просьба – расторгнуть правоотношение с определенной даты, передать имущество собственнику, возместить убыток в установленной владельцем сумме или оплатить размер задолженности, включая пени. Если сделка предполагала внесение гарантийного задатка, его также можно затребовать обратно.
  • В конце прописываются реквизиты отправителя, ставится подпись (при наличии печать). Последнее является гарантом того, что письмо обладает юридической силой.

Отсюда видно, что основной документ, на который необходимо опираться при составлении претензии, — это договор аренды земельного участка. Важно без ошибок перенести данные о предмете сделки и точно указать на нарушенный пункт. При этом нужно обязательно указать ссылки на нормы права. Форма должна быть завершенной, иначе переписка затянется на длительный срок.

Стоит учитывать, что еще во время составления правового акта имущественного найма нужно позаботиться о том, чтобы права обеих сторон были максимально защищены – указать о возможности одностороннего расторжения в результате нарушений со стороны контрагента. Если этот пункт опущен, разрыв возможен только по общему согласию или по судебному решению. 

Загрузчик Загрузка…
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Cкачать документ [31.00 KB]

Порядок отправки и результаты

Уведомляющее письмо – первый шаг к расторжению сделки арендования земельного участка. Прядок уведомляющей процедуры может уточняться на бумаге.

Классический способ отправки – почтой России в виде заказного письма с уведомлением о вручении. При этом указывается адрес, указанный в договорном пункте по досудебному порядку урегулирования споров. Это может быть реальный адрес нахождения ответчика (почтовый), адрес по прописке или юридический.

Помимо основной бумаги в конверт вкладывается перечень (опись), где сотрудник почтового отделения ставить свою подпись и печать. Необходимо сохранить у себя подтверждающие отправку документы (второй экземпляр описи и полученное уведомление о вручении) – их нужно оставить до момента положительного исхода дела.

Почтовым отправлением лучше всего воспользоваться, если существует вероятность возникновения спора и обращения в суд. В том случае, если между сторонами существуют доверительные отношения и, например, соглашение уже достигнуто устно, можно воспользоваться электронной почтой.

После получения бумаги адресант обязан ответить на нее в течение одного месяца. итоговый результат может быть разным:

  • Адресант принимает требование расторгнуть договор – достигается обоюдное согласие, составляется соответствующий документ о прекращении сделки, подписанный сторонами.
  • Ответчик выдвигает предложение об устранении им причины расторжения, указанной в уведомлении. Составляется обязательство (или гарантийное письмо) о том, что условия пользования землей будут исправлены.
  • Контрагент не соглашается с указанными в извещении требованиями, отказывается их выполнять или выдвигает встречные – возникает конфликт сторон.
  • Игнорирование предупреждения.

Способ дальнейшего поведения отправителя будет зависеть от реакции ответчика.

Виды расторжения договора аренды

Виды расторжения договора аренды

В зависимости от того, как контрагент отреагировал на полученное предупреждение, дальнейшая судьба сделки решается двумя путями – по взаимному согласию сторон или через суд. 

Обоюдное согласие

Наиболее предпочтительный вариант, когда ответчик соглашается с выдвинутыми требованиями. В ответ им может быть предложен способ возмещения убытков, при котором правоотношение продолжит свое действие, а участник обязуется устранить выявленные недостатки и нарушения.

Итоговое соглашение

Если обе стороны приходят к положительному решению, составляется итоговое соглашение. В случае расторжения в документе указываются пункты:

  • Изначальный предмет договора – переносится из документа.
  • Информация о сторонах.
  • Причина прекращения правоотношения.
  • Сумма, подлежащая возмещению (в случае наличия неуплаты арендной платы или причиненного ущерба).

Соглашение составляется в двух экземплярах, подписывается сторонами и продолжает свое действие до полного выполнения его условий.

Загрузчик Загрузка…
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Cкачать документ [29.50 KB]

Акт приема-передачи

К документу прикладывается акт приема-передачи, по которому бывший арендатор возвращает недвижимое имущество обратно его законному владельцу. Для того, чтобы после этого не возник спор, важно подробно описать состояние земли и построек, которые имелись на ее территории на момент подписания бумаги, – собственник подписывает акт после проверки этих сведений.

В документе делается отметка о том, что арендодатель не имеет претензий касаемо технического состояния объекта найма.

Акт сверки взаиморасчетов

Также стороны подписывают Акт сверки взаиморасчетов. Бумага необходима для исключения неясностей по поводу расчетов между сторонами. Он представляет собой таблицу, где указываются уплаченные суммы, даты и реквизиты документов (платежных поручений). Все они при необходимости могут быть подтверждены документально.

Две распространенные причины, по которым к соглашению прикладывают сверку:

  • Долгосрочные отношения – имущественный найм в течение пяти и более лет.
  • Подстраховка на случай судебного спора.

Итог – полный взаиморасчет или наличие долга. Акт подписывают не только руководители, но и главные бухгалтера. Подписанную бумагу с подписями и печатью необходимо вернуть отправителю.

Судебный спор

Инициатор имеет право обратиться в суд, если ответчик не принял его претензию в течение месяца, отказался выполнять требование или выставил встречное. Иск может быть подан как одной, так и обеими сторонами – в суд по району расположения (проживания) ответчика. В случае спора между юридическими лицами вопрос решается в арбитражном суде.

Исковое заявление содержит пункты:

  • Наименование судебной инстанции, куда направляется иск.
  • Данные составителя заявления.
  • Предмет договора аренды, его реквизиты.
  • Предмет спора, где указывается нарушенный или не выполненный пункт документа.
  • Данные о доказательствах имеющего места нарушения.

К иску прикладывается извещение о получении отправленного заранее уведомления и сам договор аренды. Для того, чтобы суд завел дело, необходимо оплатить пошлину и приложить квитанцию. При удовлетворении искового заявления судебные расходы будут взысканы с ответчика.

Общий срок рассмотрения дела составляет два месяца, в ходе которого стороны будут вызваны на заседание (проводится один или несколько раз, в зависимости от сложности дела). Решение суда приобретает юридическую силу после десяти дней после его принятия; результат можно оспорить в более высокой инстанции.  

Последствия расторжения

Результаты разрыва сделки по имущественному найму могут быть разными:

  • Арендатор прекращает эксплуатировать землю, освобождает ее и возвращает в пользование арендодателю.
  • Съемщик возмещает нанесенный ущерб – выплачивает предписанную сумму либо проводит работы по восстановлению земли. Суд может назначить компенсацию вплоть до размера всей стоимости за земельный участок.
  • Арендодатель получает свой надел, но без арендной платы – контрагент освобождается от ее уплаты.
  • Владелец возвращает часть выплаченных денег съемщику.

В процессе спора о возмещении ущерба судом назначается независимая экспертиза – для точного определения его размера.

Прочитали, но все равно не разобрались?

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Помощь юриста