Возможно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка для собственника безусловно выгодно. В данном случае нет речи о том, что более высокая стоимость объекта выгодна его владельцу. Причина в том, что именно на основании этой величины исчисляется налог на недвижимость.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это его цена, занесенная в кадастр. По своей сути эта та полезность, которой обладает данный надел при его использовании текущим образом. Соответственно альтернативные варианты эксплуатации земли, при которой она дала бы больший доход, во внимание не принимаются.

Порядок определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость надела рассчитывается периодически., не чаще, чем один раз за три года, но и не реже, чем один раз за пять лет. Определяет, какие участки будут проверяться в данном году соответствующее учреждение — Государственный кадастр недвижимости. Те территории, в отношении которых в данном году выполнена данная процедура, приобретают новую кадастровую стоимость, которая и будет оставаться действительной на 1 января всех последующих лет, пока не будет проведена очередная процедура.

Почему собственнику имеет смысл уменьшить кадастровую стоимость

Разумеется, в общем случае чем выше стоимость любого объекта, включая участки земли, тем выгоднее для его владельца. Однако кадастровая стоимость — особый случай. Это ценность участка в восприятии государства, и именно на ее базе вычисляется налог на недвижимость, который каждый год требуется платить как физическим лицам, так и предприятиям, в собственности которых находится такой объект. Ставка этого налога составляет 0,3% от актуальной кадастровой стоимости земельного участка. Эта величина определяется на первое января года, для которого исчисляется налог.

При этом на текущий момент кадастровая стоимость формально приравнена к рыночной, но нередко превосходит ее. Распространены случаи, когда в кадастре цена земли в три раза больше, чем ее реальная стоимость при продаже, поскольку именно такова была оценка соответствующего ведомства.

И безусловно ее существенное уменьшение благоприятно скажется на материальном положении владельца участка.

Кто кроме собственника имеет право на уменьшение кадастровой стоимости

Наряду с владельцем право снизить кадастровую оценку имеют арендаторы. Безусловно, арендатору выгодно уменьшение этой величины. Причина в том, что собственник включает определенную долю налога в арендную плату, отчасти перенося его тяжесть на арендатора. Если же снизить кадастровую стоимость, понизится и арендная плата. Таким образом, арендатор имеет возможность как предложить собственнику самому обратиться за уменьшением кадастровой стоимости надела, так и сделать это самому, если согласен застройщик.

Нередки случаи, когда застройщики, возводящие объект недвижимости на данной территории, землю берут в аренду у собственника. В такой ситуации рекомендуется прописать в договоре аренды право этой стороны — застройщика — самостоятельно обращаться за уменьшением кадастровой стоимости. В этом случае если такая необходимость возникнет, то застройщик сможет проявить инициативу, даже не обращаясь за разрешением к арендодателю. В противном случае это разрешение ему будет нужно.

Также право постараться  уменьшить данную цифру имеют обладатели исключительных прав на приватизацию данного надела, в такой роли обычно выступают владельцы предприятий, расположенных на соответствующей территории.

Помимо этого данная прерогатива предоставлена органам государственной власти и муниципальным органам, если они имеют определенный надел в собственности.

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Причины, по которым данная сумма может быть уменьшена, в целом заключаются в том, что при исследовании участка для кадастровой оценки не были приняты во внимание определенные обстоятельства, уменьшающие его ценность, речь может идти о недостоверных сведениях о земле, на которых основывались оценщики. Второй вариант — когда такие характеристики у этого участка возникли уже после проведения его оценки.

Речь может идти о таких ситуациях, как:

• худшее состояние плодородного слоя , нежели то, каким оно являлось по мнению оценщика;
• наличие на данной территории болот или оврагов;
• также обременение надела в форме публичного сервитута и пр.

И в целом любой факт, который приводит к более низкой рыночной цене участка и который не повлиял на сумму кадастровой стоимости, может стать основанием для ее уменьшения. При этом подача иска допускается, если кадастровая стоимость превышает определенную по процедуре рыночную более, чем на 30%.

Куда обращаться за уменьшением кадастровой стоимостью

Лицо, у которого есть соответствующее право, может оспорить кадастровую стоимость объекта в одной из двух инстанций. Это суд и наряду с ним также специальный орган — комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. У физического лица существует возможность обратиться в любую из этих инстанций по собственному выбору. В то же время юридическое лицо сразу подать иск в суд права не имеет, ему необходимо, чтобы предварительно его дело рассмотрели в комиссии. И если его требования были не удовлетворены, то далее у заявителя появляется возможность идти в суд. До прохождения комиссии суд его иск отклонит.

При этом на практике, если речь идет об ощутимом уменьшении кадастровой стоимости, решение комиссии обычно отрицательное. Поэтому заявление в эту инстанцию по сути становится предварительным этапом перед иском в суд.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости

Данная процедура имеет целый ряд этапов, о которых будет рассказано ниже:

Получение выписки из ЕГРН

В первую очередь собственнику или иному уполномоченному лицу потребуется обратиться в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) за выпиской. В этом документе указываются все характеристики данного участка и содержится его план. В частности там приведена и кадастровая стоимость. Данный документ удостоверяет ее размер. Организация присылает выписку в течение трех дней после направления запроса. Ускорить ее реакцию можно, обратившись туда посредством API Росреестра. Цена документа составляет 250 рублей.

Обращение к оценщику за определением реальной рыночной стоимости объекта

Разумеется, сам владелец или иное лицо, хотя и может предполагать, что его земля стоит меньше, нежели сумма, внесенная в кадастровый реестр, не обладает профессионализмом, чтобы самостоятельно дать компетентную оценку. Основанием для обращения в комиссию и суд станет оценка, которую осуществит профессиональный оценщик. Это может быть лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя или состоящее в штате оценочной компании

Это весьма существенный этап, подбор оценщика должен быть проведен с учетом ряда требований. В частности, если речь об ИП, то имеют значения следующие условия:

• данный специалист должен входить в СРО — саморегулируемую организацию оценщиков, что должно быть указано на сайте соответствующей структуры;
• он должен обладать страховым полисом, размер которого от 300 тысяч рублей;
• желательно, чтобы на него не налагались дисциплинарные взыскания в рамках СРО.

Вся эта информация присутствует на сайте СРО.

Если же заявитель выбирает компанию, то необходимо, чтобы в ее штате состояли по меньшей мере два оценщика, при этом они также должны соответствовать указанным выше требованиям. Наряду с этим сама компания должна быть застрахована на сумму как минимум пять миллионов рублей.

С оценщиком заключается договор, основной раздел которого — задание на оценку. Далее лицо, распоряжающееся наделом в настоящее время, предоставляет оценщику все нужные сведения об участке. Также собственнику или арендатору нужно открыть оценщику доступ, чтобы он определил его стоимость.

По результатам своей работы оценщик пишет отчет об оценке объекта, в котором указывает, есть ли основания для уменьшения кадастровой стоимости. В дальнейшем он также отстаивает точку зрения заказчика в суде, в том разумеется, случае, если он согласился, что кадастровая стоимость земли в самом деле завышена.

Получение экспертного заключения СРО

После того как оценщик выполнил отчет, его следует предоставить в СРО, которое должно дать экспертное заключение, Необходимо, чтобы в этом документе саморегулирующейся организации было указано, что она согласна с выводами оценщика. Этот этап необходим, если планируется подача в суд, то есть предполагается, что комиссия положительного решения не примет. Для суда отчета оценщика будет недостаточно, ему также понадобится и экспертное заключение.

Обращение в комиссию по рассмотрению

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — это необходимый этап для юридических лиц. Туда необходимо представить отчет, после чего она рассматривает его по существу. При этом ее решения часто отрицательны. В случае отказа возможно выполнить одно из трех действий:

1. Снова подать заявление в комиссию , предварительно внеся изменения в заявку. Если обратившийся в эту инстанцию в процессе общения с участниками комиссии выяснит, почему в настоящее время его запрос не может быть удовлетворен, то он может исправить некоторые нюансы своей заявки и обратиться сюда же вторично.
2. Оспорить в суде решение комиссии. В этом случае истец полагает, что она допустила нарушения пи рассмотрении его заявления и обращается в суд именно по этому поводу, такая возможность у него есть.
3. Оспорить в суде кадастровую стоимость надела. Данный вариант отличается от второго, хотя их цель одинакова. Это стандартный способ, он рекомендуется, если комиссия вынесла негативное заключение, но нарушений в ее работе не было.

Обращение в суд

В данном случае собственнику или иному лицу требуется подать административное исковое заявление. Инстанцией, которой подсудны дела о пересмотре кадастровой стоимости является суд субъекта федерации, на территории которого проживает собственник либо располагается государственный орган, который установил цену данного объекта.

Для обращения требуется пакет документов, который включает непосредственно заявление о пересмотре, отчет оценщика и экспертное заявление СРО, а также документ об уплате пошлины.

Также следует позаботиться об участниках процесса, которые выступят на стороне истца. В качестве адвоката собственника надела или иного уполномоченного лица может выступить оценщик, если же он не станет этого делать, то требуется нанять квалифицированного юриста, специализирующегося на данных делах. Также необходимо подобрать экспертов от истца, которые выразят квалифицированное мнение по данному вопросу.

Суд в ходе заседания заслушивает показания сторон, оценивает документы и принимает решение о том, удовлетворить ли иск или отклонить его.

Издержки на процедуру

Затраты собственника на уменьшение кадастровой стоимости надела начинаются от 50 тысяч рублей. Если же наряду с несением судебных расходов он также привлекает квалифицированных экспертов, то сумма возрастает до 100 тысяч.